借地上の家の売買で地主が承諾をしない
【質問】借地上の建物を購入した。売主さんには売買代金とは別にそれ相応のお金を渡し、土地使用に関して地主さんの承諾を得られるよう頼んでおきました。
それなのに、地主から「土地を使わせてもらうのに挨拶もない。土地は貸せない！」と言われているが、何がいけないんでしょう。
【回答】土地賃借権は地主さんの承諾を得ないといけません。建替えや売却もできません。売主は地主の承諾を得ていないのかも知れません。売主任せになっていたのが原因です。
どのように対処すれば良いか？
①売主か地主と親しい方の協力を得て地主と交渉する
地主に名義書換料を払い地主の承諾書もしくは新たな土地の賃貸借契約書を得ましょう。同時引き換えが基本です。
②売主の方から地主に対して借地権の譲渡を一定の金銭の支払いで認めてくれるように調停の申し立てを裁判所にする。
③建物を時価で買い取るように請求する。（地主が借地権の無断譲渡を理由に契約解除をし建物の取り壊しと土地の明け渡しを求めた場合）
④売主の債務不履行で売買契約を解除して損害賠償（売買代金、登記費用など）を求める。
上記のような対処の仕方がありますが、借地権の売買は権利が絡みますから購入前に注意が必要です。以下を頭に入れておきましょう。
土地賃借権の場合だと地主による承諾がなければ譲渡ができない。
承諾を得ないで土地や建物を譲渡・転貸した場合、契約に違反するため契約を解除されることとなる。
そのため借地人は承諾を得る際の対価として名義書換料と言う名目で金銭を地主あるいは家主に支払う。
その相場は借地権価格の5〜15％程度である。
借地権の譲渡、転貸の承諾が得られない場合は、裁判所が財産上の給付（金銭等の支払い）を条件に、これに代わる許可を与えることができる。
