借地権付きの建物の購入は問題ある？
【質問】借地権付き建物を譲り受けるのに地主さんの承諾はいらない？
【回答】原則、地主さんの承諾がないと借地権は譲渡できません。
借地上の建物を譲渡する場合、譲渡契約を結べば借地上の建物と一緒に借地権も譲渡されたとみなされるようです。これは判決でも出ています。
借地権者が借地権を譲渡するには地主の承諾を得なくてはならないと民法にも定められています。借地契約は長い契約ですから、地主からすれば信頼できる人でないと不安だということです。
ですので、地主が知らないうちに借地権が譲渡されれば、地主は借地契約を解除することができます。そして、借地上の建物を購入した方は売買契約を解除して、前の借地人に売買代金の返還を求めることができます。
もしくは、地主に借地上の建物を時価で買い取るように言うこともできます。
ただし、「建物を時価」なので借地権の価格は含まれないものとされます。
逆に、地主の承諾を受けていなくても、地主が地代を受け取っている場合には黙示的に借地権の譲渡を認めていると解釈されます。
地主の承諾がなくても大丈夫な場合もあるようですが、その場合最初に借地契約をする時に、権利金の授受などでそういう約束をした旨が借地契約書に書かれているようです。
そういう約束がなければ、原則通り、借地権の譲渡ごとに地主の承諾が必要になると思います。
結論としては、借地権の自由な譲渡を地主が認めているのかを借地契約書を確認したほうが良いと思います。それが確認できなければ、借地人に対して地主の承諾を得るように言いましょう。
その場合、地主の承諾料は発生すると思いますのであしからず。
