更地を購入しようと思うけど、どこに注意したほうが良いの？
【質問】更地を購入しようと思うけど、どこに注意したほうが良いの？
【回答】次に挙げる点を調査してから購入を検討すると良いですよ！
①地目を調べる
②権利関係を調べる
③境界を調べる
④建築可能かどうかを調べる
⑤地盤の状態を調べる
⑥近隣環境を調べる
この質問をしてきたのは、僕の知り合いのサラリーマン大家さんです。
なんでも、土地購入してアパートを建てる目的とのことでした。
土地を購入して建てるのは初めてとのことでしたので、
シンプルに基本的な説明をしました。
セミプロみたいなサラリーマン大家になると、難しい土地ばかり選んで
結果、建築費が高額で建てられない方が多いので。
①地目を調べる
地目とは何か？
土地の登記簿に記載されている「地目」は、土地をその利用状況によって区分したもので、
家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」といった具合に２０種類以上の地目があります。
土地登記簿の最初の部分（表題部という）には、土地の所在、地番、地目、地積（土地面積）が記載されていますので、
ここで確認できます。
ただし、登記簿上の地目と、実際の土地の利用状況が必ずしも一致しているとは限らない。
②権利関係を調べる
土地をある方から購入する場合、その方が本当に売主の権利を持ってるかを調べる必要があります。
権利を持ってなければ、代金を支払っても土地を引き渡してもらえません。
土地の所有権は、登記簿の「甲区」に所有権移転と記載された登記の最後の所有者が
現在の所有者と考えます。
これを確認することで、売主と所有者が同じ方なのかを把握できます。
次に確認しておいたほうが良いのは、「甲区」の欄に「仮登記」「仮処分」「仮差押」などの登記がされていないかどうか。
このような記載がある場合には、代金を支払ったとしても、土地を取得できない可能性が出てきます。
こんな土地は面倒くさいので買わないことをお勧めします。
「仮登記」とは、将来その土地を購入して移転登記する約束を守る意味の登記です。
例えば、あなたが仮登記された土地を購入して所有権移転登記をしていたとしても
先に仮登記していた方が約束を実行した場合、そちらが優先されてしまうということです。
せっかく購入した土地を引き渡さなければいけないことになります。
「仮処分」「仮差押」とは、土地の所有者と、「仮処分」「仮差押」の登記をした方が裁判で争ってるという意味です。
このような土地を購入した場合、裁判が決着した時に、あなたの権利が無視される可能性があります。
他にも「差押」という登記もありますが、これはその土地が競売にかけられているということを意味しています。
土地のオークションなのですが、それ相応の知識が必要になりますので素人は手を出さない方が無難です。
「乙区」の欄
「乙区」の欄には、所有権に関すること以外の権利関係が記載されています。例えば、「抵当権」や「根抵当権」などです。
例えば、抵当権者として登記されている銀行からお金を借りてる方が返済をしない場合は、抵当権が実行されて
その土地が競売にかけられる可能性があります。
ですので、その土地を購入するのであれば、代金を支払う時に抵当権も抹消されることも必ず確認して下さい。
「地上権」「永小作権」「地役権」「賃借権」などの登記がある場合は、権利者がその権利の内容に従ってその土地を利用する
権利を持っているということになります。
建物を建てられない、利用できないということになり兼ねませんので注意です。
境界の調査
土地を購入するにあたり、登記簿に記載された土地の面積と実際の土地の面積が同じなのかということが重要です。
調べ方としては、法務局で登記記録、地図、地積測量図を取得します。
不動産屋で土地を探してる場合、普通は不動産屋が持っていると思います。
登記記録：不動産の「登記事項証明書」「登記簿謄本」といわれるものです。土地なら所在、地番、地目、地積（土地の面積）、所有者、抵当権などが記載されています。
地図：土地の形状や、周りの土地との位置関係が図面化されています。地図が無い地域もあります。
地積測量図：最近の地積測量図は正確ですが、年代が古くなるほど正確さに欠けます。また、地積測量図が備えられていない土地もあります。
土地の境界杭がない場合は、測量士や土地家屋調査士に依頼をしてしっかり測量をしてから土地の売買を行う方が無難だと思います。
建築可能かどうか調べる
土地があればそこに何でも建てられるという訳ではありません。建築基準法や不動産に関する法律が絡んできます。
建てたいものがきまっているのであれば、土地を購入する前に調査しておくべきです。
接道義務
建物を建てるには、その敷地に４ｍ幅の道路が２ｍ以上接していないといけません。
建蔽率、容積率、高さ制限、
建蔽率：「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のこと。
空地を設けることで風通しや防災に役立てるために必要となります。建蔽率は用途地域によって変わります。
容積率：建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のこと。敷地面積に容積率を掛けた面積を延べ床面は超えてはいけない決まり事。
用途地域の規制
土地計画区域は都市計画法によって、住宅地域、商業地域、工業地域とわけて用途地域を指定しています。
その用途地域に、建築基準法によって建てられる建物が指定されます。
地盤の調査
しっかりとした建物でも、その土地が軟弱地盤だったりすると家が傾いてしまうなどの恐れもあります。
でも土地の購入前に地盤調査をすることは可能なのか？
土地購入前の地盤調査は可能です。 ただ、売主と不動産会社が了承した場合は可能ということになります。
土地購入の契約を締結するまでは、売主の土地ですので地盤調査を行いたい場合は許可を得る必要があります。
調査をしてくれない場合は、その土地が以前どんな土地でどんな利用をされていたのかを調べておくの大切です。
近隣環境の調査
購入した土地に何を建設するかによって近隣の環境は変わってきます。
人が住む建物であれば、駅やバス停などの距離、スーパーや病院の位置などが重要です。
商業施設を建設するのであれば、人の流れが大切ですし、近隣からクレームが来ないか？なども重要です。
