アパート・マンションの賃貸における「東京ルール」という条例が施行されたのが2004年です。このルールにより賃貸物件の退去に関する貸主・借主の対応が大きく変わりました。
ここでは、いわゆる「東京ルール」について説明するとともに、貸主様目線での対策なども触れていきたいと思います。
賃貸物件の「東京ルール」とは何か？
「東京ルール」とは、東京都が2004年に設けた「賃貸住宅紛争防止条例」というガイドラインのことです。
部屋を借りる契約をする前に、不動産会社は借主に対して賃貸物件から退去する時のトラブルを避けるため、原状回復等に関する法律上の原則などを説明することを義務付けました。
退去時のトラブル防止のため地方でもこの「東京ルール」を用いて説明する不動産会社が増えてきていますので、東京以外の賃貸物件オーナー様も覚えておいて損はありません。
「東京ルール」の仕組み
「東京ルール」は、アパート・マンション等の賃貸物件を借りる際の「退去時の原状回復」と「入居中の設備の修繕」に関することが主の内容となっています。
東京ルールでは、賃貸物件を仲介する不動産会社は賃貸物件に入居しようとする人に対し、
「退去時の原状回復の内容」
「入居期間中の必要な修繕」
「契約においての特約条項」
「修繕及び維持管理等に関する連絡先」
を契約前に説明しなければならない義務があります。
「東京ルール」作られた理由
「東京ルール」が作られた経緯としては、賃貸物件からの退去の際の原状回復費用の負担割合トラブルが背景にあります。
壁紙の張替え、床などの修繕や設備交換などの原状回復の費用が発生しますが、そうした修繕などの原因が入居者によるものなのか、それとも経年劣化なのかがはっきりしないため、貸主と借主の間でどちらがどこまで費用を負担するのか？となるのです。
これまで、入居時に貸主に預けている敷金で修繕費用を精算し残りを借主に返金していましたが、中には敷金を返金されない、敷金では足りずに過剰な費用請求がされるなどの苦情がありました。
「東京ルール」は、賃貸借契約に対して立場の弱いとされる入居者側を守り、このような退去時のトラブルを防止するために不動産会社に対して義務づけられました。
「東京ルール」が適用されるのはどんな物件か？
「2004年10月1日以降の新規賃貸借契約（更新契約は適用外）」
「東京都内にある居住用の賃貸物件（店舗用・事業用は適用外）」
「宅地建物取引業者が媒介・代理を行う賃貸物件」
先に述べたように、「東京ルール」は退去トラブルを未然に防ぐ効果があるため、東京都以外でもこのルールを持ち出して説明する地方の不動産会社も増えています。
「東京ルール」の退去時の原状回復費用負担について
賃貸物件から退去する際には次の入居者が気持ちよく生活できるよう原状回復を行う必要があります。
貸主と借主のどちらが原状回復費用を負担するかは、傷や汚れの原因によって決まってくると東京ルールに定められています。
経年劣化や通常の使用による消耗は貸主の負担です
経年劣化とは、時間に比例して起こる劣化のことです。
経年劣化・通常損耗に該当は入居者が通常の暮らしを送るなかで自然に発生してしまう傷・汚れのため費用は基本的に貸主負担となります。
「家具や家電の配置による床のへこみ」
「太陽光による壁や床の日焼け」
「ポスター・額縁などによる壁紙の変色」
「画びょうの穴」
「電化製品の背面の電気焼け」
故意・過失・通常使用の範囲を超えた原因がある場合は借主の負担です
通常の使用だけでは発生しない損耗や故意・過失による傷・汚れ・故障なども修繕費用は入居者が負担となります。
「家具や家電を引きずってできた傷」
「液体をこぼしてできたシミ」
「子どもの落書き」
「タバコやペットによる傷・汚れ」
「掃除の不徹底による汚れ」
「釘やネジの穴」
物件ごとに、独自の「特約」を設けることができる
退去における費用負担は基本的に上記の通りですが、「東京ルール」では貸主・借主双方の合意があれば特約を設けることもできます。
その場合は、弱い立場である借主を守るために
「特約に合理的・客観的な理由がある」
「借主が内容を認識している」
「借主が特約による負担の意思表示をしている」
などの要件を満たす必要があります。
特約の例としては、
「部屋のクリーニングの費用は借主の負担とする」
「壁紙の張替費用は借主の負担とする」
「ペットを飼育した場合、消臭費用は借主の負担とする」
などがあります。
「東京ルール」とは言え、契約時に不動産会社からきちんと説明があった場合には支払いを拒否するのが難しいです。
トラブル防止のためにも、借主は契約時の説明はしっかり聞き、貸主は説明をしたのかを把握しておくことが大切です。
入居中の設備修繕費について
入居中に部屋の設備が故障してしまった場合、工事・修理の費用は貸主・借主のどちらが負担のかについては、基本的には原状回復費用と同じです。
設備の修繕費が貸主の負担になる場合
基本的には、「東京ルール」によると備え付けの設備が故障した場合は貸主の負担と定められています。
設備修繕費が貸主負担になる例としては、
「備え付けのエアコンの自然故障」
「給湯器・風呂釜の自然故障」
「水まわりの不具合」
「雨漏り」
「建具の不具合」
設備の修繕費が借主の負担になる場合
部屋の設備を故意や過失により故障させてしまった場合は修繕費の負担は借主です。考え方は原状回復と同じです。
設備修繕費が借主負担になる例としては、
「空焚きによる給湯器の故障」
「残置された照明器具の故障」
「ガラスの破損」
「東京ルール」は賃貸物件のトラブル予防のための条例です
「東京ルールの目的は、弱い立場の「借主」を保護する意味合いが強い」
「退去時の原状回復と入居中の設備の修繕が主な内容である」
「借主負担と貸主負担の範囲が細かく決められている」
「トラブル予防になるため、東京都以外の地域でも使用される」
貸主目線で考える
「東京ルール」も民法も弱い立場とされるのが、賃貸物件の入居者である借主です。
逆を言えば、物件を貸す立場である貸主は強い立場とみなされるため、ある意味「立場は弱い」とも言えます。
アパート経営は家賃収入があるので儲かるように見えますが、借入金の返済、固定資産税の支払いなどのランニングコストがかかるため、出費も大きいのも事実です。
ですので、退去時のリフォームなどの費用は極力抑えていく必要があると思います。
