私は不動産系の仕事をしていたので、アパート・マンションオーナー様からこのような悩みをたくさん聞いてきました。
オーナーの悩み
- アパートは満室経営だが、手残りの利益は少ない。
- 築年数が経過すると家賃が下げない空室が埋まらない。
- 管理会社からの退去時の原状回復の見積もりが高すぎる。
- 利益を増やしたいのでリフォームの費用を少しでも安くしたい。
- 入居の回転率を上げたいので、リフォームの工期を短縮したい。
どうでしょう？
案外、共感できるのではないでしょうか？
大家業で儲けてるのはひと握り？
ここ最近、ネットでも投資を勧める広告なども多く見受けられ、株式、ＦＸ、仮想通貨などをする方が増えてきています。
なかでも、「サラリーマン大家」という言葉があるように、サラリーマンが新築物件、中古物件を購入してアパート経営する不動産投資がとても多くなっているのが現状です。
不動産投資がサラリーマンに人気がある要因としては、
人気の理由
- 不動産投資は副業にあたらない。
- 収入が減収した時の備えになる。
- 節税対策になる。
ような理由がありますが、物件を紹介する不動産会社やサイトなどが増えているというのも、サラリーマンが投資をしやすい環境になっていると思います。
賃貸経営をサポートする環境が整っているので、遠くに住んでいる人でも時間のない人でも運営できることが、他の事業にない不動産賃貸経営のメリットといえるでしょう。
しかし、不動産投資を始めた方みんなが儲かっているというわけではありません。
中古のアパートを１棟購入するのに数千万はします。当然、銀行からの融資で購入する方がほとんどでしょうから毎月返済が発生します。
満室にしないと経営は成り立ちませんから、不動産会社に仲介料も支払わなければなりません。
物件の維持のために管理会社に依頼するでしょうから、毎月の管理費、共用部の清掃費、退去後の原状回復費、大規模修繕費などがかかります。
また、固定資産税、土地計画税などの税金もかかりますし、税務関連を税理士に任せるならその費用もかかります。
アパート経営をされる方は当然ランニングコストがかかることは始める前にわかっていると思います。
しかし、何事もそうですが始めてみなければわかりません。
アパート経営は、家賃収入から経費を差し引いた残りが利益となります。
儲けに必要なモノ
- 収入を増やす
- 経費を減らす
- 節税対策をする
上記が重要な項目ですね。ネットでも書籍でも言われています。
「収入を増やす」という項目はなかなか難しい問題です。
入居者からすれば、家賃は安いにこしたことありませんから。
・猫目線の猫専用アパート
・バイクガレージ付きのアパート
・ＤＩＹなどができるスペース付のアパート
こうした付加価値を付けて少しでも家賃に反映させたり、永く借りてもらう工夫をしてるオーナー様もいらっしゃいます。
「経費を減らす」対策は、まずは出費を把握することです。
大家のぼやき
- 思っていた以上に、入居付けに苦戦した。
- 退去時に入居者ともめて余計な費用がかかった。
- 設備が経年劣化で壊れて、リフォームが必要になった。
大きな出費としては、退去ごとにかかる原状回復のコストや大規模修繕のコストがあります。
出費を当たり前として積み立てておくこともできますが、コストを減らす努力も必要です。
「節税対策をする」は、コンサル税理士さんへの相談案件ですが、管理会社設立だけでなく対策は可能です。
弊社とちたてラボがオーナー様のためにできることは、原状回復費用を抑えて経費を減らすことです。
壁紙の張り替えを塗り替えにするだけで50％削減できるかもしれません。
リフォーム工事がアパート経営を圧迫する？
経費でも金額の予測がつく経費とつかない経費があります。
借り入れ返済金は、借入時の契約通り変わることはほぼありません。
固定資産税も３年ごとに見直しはありますが、余程のことがない限り大きく変わりません。
建物の管理料、仲介手数料もパーセンテージが毎回変わることはありません。
このような経費は予測がつきますので、収支の見通しはつけやすいです。
では、金額の予測がつかない経費とは何か？
それは、リフォームです。
リフォームと言っても、退去のたびに発生する原状回復工事。もう一つは、建物の寿命を維持するために１０～１５年単位で発生する大規模修繕工事（外壁塗装、屋根防水工事など）です。
現状回復工事費は、東京ルールなどが浸透してオーナーさん負担が大きくなってきているからです。
また、設備などもある日突然壊れたり、同じ機器がないためコストがかかる場合もあります。
大規模修繕は、昨今のような資材高騰の時には、当初予測していた大規模修繕費よりも高く見積もりが出てきます。
リフォーム経費は予測が付きにくいため、オーナー様の予測を上回ったとき、「アパート経営は儲からない」という印象が大きく残るのだと思います。
特に今の時代は、新築ができればそちらに移るという短期の入居者が増えています。
退去のたびにリフォームをするのはオーナー様は正直しんどいと思います。
一方、管理会社は自分たちが儲かりますので、リフォーム提案をガンガンしてくると思います。
いかにお金をかけずに、かつ品質を落とさないリフォームをするかが、アパートオーナー様には求められる時代となっているのです。
まとめ
オーナー様が少しでも多くの手残りを残すためには、売上につながる入居対策にはお金を投資していき、逆に維持管理費は極力抑えて出費を減らすことが重要で、それが多少なり安定経営につながっていくのではないかと思います。
壁紙もそこまで劣化していなければ、張り替えずに塗り替えて、壁紙寿命を延命するというのも経費削減対策につながると思います。
